Column: De dwang tot goedkoop bouwen – een bom onder de koopwoningmarkt

De Nederlandse woningmarkt staat al jaren onder hoogspanning. Woningen zijn schaars, de prijzen hoog en starters kijken met lede ogen naar de huizen die steeds buiten hun bereik vallen. Gemeenten en het Rijk zoeken wanhopig naar manieren om dit probleem op te lossen. Een van de meest gehoorde maatregelen is het verplicht stellen dat projectontwikkelaars goedkope koopwoningen moeten bouwen. Op papier klinkt dat sympathiek: betaalbare huizen voor jonge gezinnen, starters en middeninkomens. Maar onder de oppervlakte schuilt een groot probleem. De verplichte bouw van goedkope koopwoningen kan de hele koopwoningmarkt ondermijnen.

De politieke belofte: betaalbaar voor iedereen

Politici verkopen de maatregel als een vorm van rechtvaardigheid. Iedereen zou immers een kans moeten krijgen op een koopwoning. Gemeenten leggen projectontwikkelaars daarom steeds vaker de eis op om een percentage goedkope woningen – vaak onder de €250.000 – in hun projecten op te nemen. De gedachte: dwing het aanbod omlaag, dan volgt vanzelf de betaalbaarheid.

Maar zo werkt de markt niet. Ontwikkelaars moeten grondkosten betalen, bouwmateriaal inkopen, personeel inhuren, en winst maken om te overleven. Als zij verplicht worden een deel van hun woningen onder de marktprijs te verkopen, dan moet dat verlies ergens gecompenseerd worden.

De prijs van dwang

Dat compenseren gebeurt doorgaans op twee manieren. Ofwel de overige woningen in het project worden fors duurder verkocht, ofwel de ontwikkelaar besluit dat het project niet rendabel genoeg is en schuift het in de ijskast. Beide scenario’s leiden tot hetzelfde: minder betaalbare woningen voor de lange termijn.

Een voorbeeld: in Amsterdam moeten projectontwikkelaars in nieuwe bouwprojecten soms tot 40% sociale of middeldure woningen realiseren. De praktijk leert dat veel projecten hierdoor jarenlang vertraging oplopen of zelfs worden afgeblazen. Het resultaat is geen groter, maar juist kleiner aanbod.

In kleinere gemeenten zien we een vergelijkbaar effect. Een ontwikkelaar in Gelderland trok zich terug uit een geplande nieuwbouwwijk omdat de gemeente 30% goedkope koopwoningen eiste. De rekenmodellen lieten zien dat de kosten niet meer te dekken waren. Het plan ligt nu stil, de kavels blijven braak, en woningzoekenden staan met lege handen.

Marktverstoring in de breedte

Deze verplichtingen leiden niet alleen tot stagnatie, maar ook tot marktverstoring. Een goedkope koopwoning die verplicht onder de marktprijs wordt verkocht, kan bij de koper na doorverkoop in waarde exploderen. De eerste koper profiteert, maar daarna belandt de woning alsnog in het normale prijssegment. Het beleid heeft dan vooral een loterij gecreëerd: wie geluk heeft en zo’n woning kan bemachtigen, krijgt duizenden euro’s cadeau. Starters die net naast het net vissen, zien de prijzen verder stijgen omdat het aanbod reguliere woningen duurder wordt.

Bovendien ontstaat een ongelijkheid in kansen. Ontwikkelaars moeten vaak werken met wachtlijsten en lotingen. Toewijzing is dus niet gebaseerd op inkomen of noodzaak, maar op geluk. Daarmee bereikt het beleid zijn sociale doelstelling nauwelijks.

Een giftige cocktail met stikstof en bouwkosten

Daar komt bij dat de bouwsector al onder druk staat door stijgende materiaalkosten, personeelstekorten en de stikstofcrisis. Elke extra verplichting maakt projecten nog kwetsbaarder. Projectontwikkelaars en bouwbedrijven opereren niet uit liefdadigheid, maar uit bedrijfseconomische noodzaak. Als de rek eruit is, vallen projecten weg. En elke woning die niet gebouwd wordt, is er één te weinig op een markt die juist meer aanbod nodig heeft.

Oplossingen buiten de dwang

Betekent dit dat er niets moet gebeuren? Zeker niet. Er zijn alternatieven die betaalbaarheid kunnen vergroten zonder de markt te ondermijnen:

1. Versnellen van procedures – Grond beschikbaar maken en vergunningstrajecten inkorten verlaagt de kosten.
2. Fiscale stimulering voor starters – Denk aan verlaging van overdrachtsbelasting of gesubsidieerde leningen.
3. Gerichte subsidies – Gemeenten kunnen de bouw van betaalbare woningen steunen door bijvoorbeeld de grondprijs te verlagen, in plaats van ontwikkelaars op te zadelen met onrendabele verplichtingen.
4. Herbestemming leegstaand vastgoed – Oude kantoorpanden en winkels kunnen sneller worden omgebouwd tot woningen, wat vaak goedkoper is dan nieuwbouw.

Met dergelijke maatregelen vergroot je het aanbod zonder de marktlogica te torpederen.

Conclusie: een schijnoplossing

De verplichting tot goedkope koopwoningen lijkt een nobel idee, maar werkt in de praktijk als een boemerang. Het vertraagt projecten, maakt duurdere woningen nóg duurder en zorgt voor een oneerlijke loterij onder woningzoekenden. In plaats van meer betaalbaarheid, krijgen we minder aanbod en meer scheefgroei.

Als we echt een woningmarkt willen die toegankelijk is voor starters en middeninkomens, moeten we inzetten op meer aanbod, snellere procedures en slimme stimulansen. Dwang klinkt stoer in verkiezingsprogramma’s, maar ondermijnt uiteindelijk de fundering van de koopwoningmarkt zelf.

Henk Prins
Ik schrijf mijn column op persoonlijke titel.
Mijn columns kun je ook op diverse andere media tegenkomen.