Column: Waarom huisvesting op bedrijfsterrein niet mag van de wet

Ik begrijp de druk op de woningmarkt. Ik begrijp dat gemeenten zoeken naar elke vierkante meter waar gebouwd kan worden. Ik begrijp ook dat sociale woningbouw hard nodig is. Maar ik trek een duidelijke grens: op industrie en/of bedrijventerreinen moet je geen permanente woningen bouwen.

Een industrieterrein is bedoeld voor bedrijven. Daar wordt geladen en gelost. Daar rijden vrachtwagens. Daar staan werkplaatsen, opslagloodsen, garages, metaalbedrijven en productiebedrijven. Daar is geluid, soms geur, soms stof en soms nachtelijke activiteit. Dat hoort bij zo’n terrein. Wie daar woningen tussen zet, vraagt om problemen.

Ik zie vooral een juridisch risico

Onder de Omgevingswet moeten gemeenten zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat betekent dat je functies niet zomaar door elkaar kunt mengen. Wonen is een gevoelige functie. Bedrijvigheid is vaak belastend voor de omgeving. Die twee kunnen botsen.

Daarom vind ik permanente woningbouw op een industrieterrein meestal onverstandig. Een gemeente moet kunnen uitleggen dat bewoners daar een aanvaardbaar woon- en leefklimaat krijgen. Dat wordt lastig als naast de voordeur vrachtwagens optrekken, heftrucks rijden of bedrijven geluid produceren.

De wet verbiedt niet met één simpele zin: “gij zult niet wonen op een industrieterrein.” Zo werkt ruimtelijk recht niet. Maar de regels over geluid, veiligheid, geur, milieubelasting en functietoedeling maken permanente woningbouw op veel industrieterreinen juridisch zeer moeilijk verdedigbaar.

Ik wil bedrijven niet klemzetten

Wat mij vooral stoort, is dat bestaande bedrijven dan de rekening betalen. Een ondernemer zit vaak al jaren op een bedrijventerrein. Hij heeft geïnvesteerd, personeel aangenomen en zijn bedrijfsvoering ingericht op de ruimte die hij daar heeft. Vervolgens besluit de politiek om woningen in de buurt toe te staan. Een goed voorbeeld is het voormalig Stadtmanterrein in Medemblik, er waren al plannen gemaakt voor woningbouw maar men vergat dat dit industrietterrein is met een verhoogde geluidsdruk. Hier is woningbouw dus niet mogelijk.

Dan begint het. Bewoners klagen over geluid. Over vrachtwagens. Over laden en lossen. Over vroege werktijden. Daarna volgen metingen, handhavingsverzoeken en juridische procedures. Uiteindelijk krijgt het bedrijf beperkingen opgelegd, terwijl het bedrijf daar juist hoort te zitten.

Dat vind ik de omgekeerde wereld.

Sociale huur verdient geen restlocatie

Ik heb ook moeite met het idee dat sociale woningbouw op bedrijventerreinen een oplossing zou zijn. Mensen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning verdienen geen woning op een plek waar kopers waarschijnlijk niet willen zitten.

Sociale woningbouw hoort in een leefbare woonomgeving. Bij scholen, winkels, openbaar vervoer, groen en normale woonstraten. Niet weggedrukt tussen loodsen, parkeerterreinen en vrachtverkeer. Als we sociale huur op zulke plekken bouwen, zeggen we eigenlijk dat restgrond goed genoeg is voor mensen met minder geld. Dat vind ik verkeerd.

Milieuzonering is er niet voor niets

Milieuzonering bestaat om afstand te houden tussen bedrijven en gevoelige functies zoals woningen. Het gaat om geluid, geur, stof en veiligheid. Dat zijn geen papieren bezwaren van ambtenaren. Dat zijn echte omstandigheden die bepalen of iemand ergens normaal kan wonen.

Als een industrieterrein bedoeld is voor bedrijvigheid, moet je die functie beschermen. Anders hol je het terrein langzaam uit. Eerst komt er één woonblok. Daarna nog één. Vervolgens moeten bedrijven stiller werken, minder vaak laden en lossen of investeren in dure maatregelen. Zo verandert een bedrijventerrein stap voor stap in een conflictgebied.

Een tijdelijk AZC is een andere afweging

Ik maak wel onderscheid tussen permanente woningbouw en tijdelijke opvang. Een tijdelijk AZC op een bedrijventerrein kan onder voorwaarden wél mogelijk zijn. Dat geldt bijvoorbeeld als er sprake is van tijdelijke containerwoningen of woonunits die niet permanent in de grond zijn verankerd en waarvoor een tijdelijke vergunning wordt verleend.

Zo’n voorziening heeft een ander karakter dan gewone woningbouw. Het is tijdelijk, bedoeld voor opvang en juridisch anders te beoordelen. Onder het Besluit bouwwerken leefomgeving gelden voor tijdelijke bouwwerken andere uitgangspunten dan voor permanente bouw. Ook kan een gemeente via een omgevingsvergunning tijdelijk afwijken van het omgevingsplan, mits dat goed wordt gemotiveerd.

Maar ook daar geldt: tijdelijk moet tijdelijk blijven. Een tijdelijk AZC mag geen sluiproute worden naar permanente bewoning op een industrieterrein. Zodra tijdelijke opvang feitelijk een blijvende woonfunctie wordt, ontstaan dezelfde problemen als bij gewone woningbouw.

Ik kies voor duidelijke grenzen

Voor mij is de conclusie helder. Bouw woningen waar wonen logisch is. Bescherm industrieterreinen voor bedrijven. En wees eerlijk tegen woningzoekenden: een woning op een slechte plek is geen goede oplossing voor de woningnood.

De politiek moet niet doen alsof elk leeg stuk grond geschikt is voor woningen. Dat is te makkelijk. Een industrieterrein heeft een functie. Daar wordt gewerkt. Daar verdienen mensen hun inkomen. Daar draaien bedrijven die je niet zomaar midden in een woonwijk kunt plaatsen.

Ik ben voor sociale woningbouw. Ik ben voor tempo maken. Ik ben voor praktische oplossingen. Maar ik ben tegen permanente woningbouw op industrieterreinen. Niet omdat ik tegen bouwen ben, maar omdat ik vind dat je woningen moet bouwen op plekken waar mensen veilig, gezond en normaal kunnen wonen.

Gebruikte bronnen

• Omgevingswet, artikel 4.2 — evenwichtige toedeling van functies aan locaties
• IPLO — Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
• IPLO — Geluid en gebouwen met een woonfunctie
• IPLO — Geluid en opstellen omgevingsplan
• VNG — Milieuzonering nieuwe stijl
• IPLO — Tijdelijke bouwwerken in het Bbl
• Volkshuisvesting Nederland — Tijdelijke huisvesting en vergunningen

Henk Prins
Ik schrijf mijn columns op persoonlijke titel
Meer van mij op hbpmedia.nl