Maximale huurverhoging in 2026: dit verandert er

WEST-FRIESLAND, 15 december 2025 – Huurders in Nederland krijgen vanaf 2026 te maken met nieuwe maximale huurverhogingen. De overheid heeft vastgelegd hoeveel de huur in de sociale huursector, de middenhuur en de vrije sector jaarlijks maximaal mag stijgen. De percentages verschillen per sector en zijn gebaseerd op inflatie en de ontwikkeling van cao-lonen. Het doel van deze regels is tweeledig: wonen betaalbaar houden voor huurders én ervoor zorgen dat verhuurders kunnen blijven investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming van woningen.

Verschillende regels per huursector

Omdat de huurmarkt is verdeeld in drie segmenten – sociale huur, middenhuur en vrije sector – gelden er ook verschillende regels voor huurverhogingen. Elk segment heeft een eigen maximumpercentage en een eigen ingangsdatum. Dat betekent dat huurders in verschillende typen woningen te maken krijgen met uiteenlopende huurstijgingen.

De maximale huurverhoging wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Daarbij wordt gekeken naar de inflatie en de cao-loonontwikkeling over een bepaalde periode. Afhankelijk van het segment wordt één van deze cijfers gebruikt, soms met een vaste opslag.

Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026

Voor huurders in de sociale huursector geldt dat de nieuwe maximale huurverhoging ingaat per 1 juli 2026. Tot die datum blijft het maximum van 5% gelden dat voor 2025 was vastgesteld. Vanaf 1 juli 2026 mag de huur in de sociale sector met maximaal 4,1% stijgen.

Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, van december 2022 tot december 2025. Die gemiddelde inflatie bedraagt 3,6%. Daar wordt volgens de nieuwe systematiek een vaste opslag van 0,5% aan toegevoegd, wat uitkomt op 4,1%. Dit maximum blijft gelden tot 1 juli 2027.

De regels zijn niet alleen van toepassing op reguliere sociale huurwoningen, maar ook op kamers, woonwagens en standplaatsen. Voor woningen met een zeer lage huurprijs gelden afwijkende regels. Huurders met een huur onder de 350 euro kunnen te maken krijgen met een maximale verhoging van 25 euro in plaats van een percentage.

Daarnaast blijft de inkomensafhankelijke huurverhoging bestaan. Huurders met een hoger inkomen kunnen een huurverhoging krijgen van maximaal 50 of 100 euro, afhankelijk van hun inkomen. In dat geval geldt dit vaste bedrag in plaats van het maximale percentage.

Meer voorspelbaarheid in de sociale sector

De aangepaste regels voor de sociale huursector worden vastgelegd in de wet. Het doel is om de huurstijging beter voorspelbaar te maken en grote schommelingen per jaar te voorkomen. Voor huurders betekent dit meer duidelijkheid over toekomstige woonlasten. Voor woningcorporaties zorgen stabielere huurinkomsten ervoor dat zij beter kunnen plannen en blijven investeren in nieuwbouw en het verbeteren van bestaande woningen.

Middenhuur: maximaal 6,1% vanaf 1 januari 2026

In de middenhuursector geldt een andere systematiek. Hier wordt de maximale huurverhoging gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. De wet bepaalt dat de huur mag stijgen met de cao-loonontwikkeling plus 1%.

Van december 2024 tot december 2025 bedroeg de cao-loonontwikkeling 5,1%. Met de extra 1% opslag komt de maximale huurverhoging in de middenhuur in 2026 uit op 6,1%. Deze verhoging mag ingaan per 1 januari 2026.

Omdat de lonen in deze periode sterker zijn gestegen dan de inflatie, ligt de maximale huurverhoging in het middensegment hoger dan in de vrije sector. Dit sluit aan bij het idee dat middenhuurwoningen bedoeld zijn voor huishoudens met een middeninkomen, waarvan wordt verwacht dat zij profiteren van loonstijgingen.

Vrije sector: maximaal 4,4%

Voor de vrije sector geldt opnieuw een andere berekeningswijze. Hier wordt gekeken naar zowel de inflatie als de cao-loonontwikkeling. Het laagste van deze twee percentages wordt genomen, waarna de verhuurder daar 1% bij mag optellen.

In de periode van december 2024 tot december 2025 lag de gemiddelde inflatie op 3,4%, terwijl de cao-loonontwikkeling 5,1% bedroeg. Omdat de inflatie lager is, wordt dat percentage gebruikt. Met de extra 1% opslag komt de maximale huurverhoging in de vrije sector uit op 4,4%.

Dit maximum geldt voor alle zelfstandige woningen in de vrije sector, zoals eengezinswoningen, appartementen en studio’s. Ook ligplaatsen voor woonboten vallen onder deze regeling.

Lagere huurverhoging blijft mogelijk

De vastgestelde percentages zijn maximale verhogingen. Dat betekent dat verhuurders niet méér mogen verhogen, maar wel minder. In sommige gevallen kan de huur zelfs gelijk blijven. In de sociale sector doet de verhuurder jaarlijks een voorstel voor huurverhoging, dat lager kan uitvallen dan het maximum.

In de middenhuur en vrije sector hangt de daadwerkelijke huurverhoging af van wat er in het huurcontract is afgesproken. Is daar een lager percentage vastgelegd, dan geldt dat lagere percentage. Is een hoger percentage afgesproken, dan mag de huur alsnog nooit meer stijgen dan het wettelijk maximum. Een huurverhoging mag bovendien maximaal één keer per jaar worden doorgevoerd.

Met deze regels wil de overheid een balans vinden tussen betaalbaar wonen voor huurders en voldoende ruimte voor verhuurders om te blijven investeren in de woningmarkt.