ZWAAG, 9 juli 2026 – De rechtbank Noord-Holland heeft de beroepen van V.O.F. Rozenbuurt tegen planschadevergoedingen voor vijf omwonenden van het nieuwbouwproject Rozenbuurt in Zwaag ongegrond verklaard. Daarmee blijft het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hoorn overeind.
De zaak draait om het bestemmingsplan Rozenbuurt, dat sinds december 2022 de bouw van 450 woningen mogelijk maakt op een terrein van ongeveer 10 hectare. Het gebied ligt binnen de bebouwde kom van Zwaag en was eerder in gebruik als voormalige rozenkwekerij. Onder het oude bestemmingsplan had het terrein grotendeels een agrarische bestemming.
Omwonenden vroegen om een tegemoetkoming in planschade, omdat hun woningen grenzen aan het gebied waar de nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Volgens het college zijn zij door de nieuwe planologische situatie in een nadeliger positie gekomen. De gemeente baseerde zich daarbij op adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, kortweg SAOZ.
Vergoedingen voor vijf woningen
Het college kende voor vijf woningen planschadevergoedingen toe. Het gaat om bedragen van 27.500 euro, 15.040 euro, 16.350 euro, 9.600 euro en 11.850 euro. In totaal gaat het daarmee om 80.340 euro.
V.O.F. Rozenbuurt, de ontwikkelaar van het project, verzette zich tegen de toekenningen. De ontwikkelaar heeft met de gemeente afgesproken dat eventuele planschade als gevolg van het bestemmingsplan voor rekening van de ontwikkelaar komt. Daardoor heeft de uitspraak directe financiële betekenis voor de ontwikkelende partij.
De rechtbank behandelde de zaken op 28 mei 2026. De uitspraak werd gedaan op 2 juli 2026 en op 9 juli gepubliceerd.
Oude situatie was geen industrieel opslagterrein
Een belangrijk punt in de zaak was de vraag hoe het oude bestemmingsplan moest worden uitgelegd. De ontwikkelaar stelde dat onder het vorige plan een zwaardere invulling mogelijk was, met onder meer opslag, verlichting, vrachtverkeer en koelmotoren. Volgens de ontwikkelaar was het nadeel voor omwonenden daardoor minder groot dan door SAOZ en het college was aangenomen.
De rechtbank volgt dat standpunt niet. Volgens de rechtbank heeft het college voldoende onderbouwd dat SAOZ is uitgegaan van een juiste maximale invulling van de oude planologische situatie. Het terrein had de bestemming agrarisch-onbebouwd. Daaronder vielen cultuurgrond, sloten, bermen, beplanting en kassen waar die waren toegestaan.
Een invulling als agro-industrieel complex met lantaarns, vrachtwagens en koelmotoren past volgens de rechtbank niet bij die bestemming. De rechtbank noemt die uitleg van de ontwikkelaar onaannemelijk. Ook is niet gebleken dat het advies van SAOZ op dit punt onzorgvuldig of onbegrijpelijk was.
Schadefactoren volgens rechtbank juist gewogen
De ontwikkelaar vond ook dat de schadefactoren, zoals uitzicht, lichthinder, geluidshinder, verkeer en de verandering van het karakter van de omgeving, onjuist waren beoordeeld. Volgens V.O.F. Rozenbuurt hadden vooral de dichtstbijzijnde woningen in het plan moeten meetellen en niet de ontwikkeling als geheel.
De rechtbank gaat daar niet in mee. Bij de beoordeling van planschade is volgens de rechtbank niet alleen de eerste rij nieuwe woningen van belang, maar het totale project. De nieuwe woonwijk verandert de situeringswaarde van de bestaande woningen. Ook de aanwezigheid van gestapelde woningen en de omvang van de ontwikkeling tellen mee.
Verder volgt de rechtbank het college in het oordeel dat een woonwijk meer invloed heeft op de omgeving dan het eerdere agrarische gebruik. Door de nieuwe woonfunctie komen er toegangswegen, bewoners, verkeer en intensiever gebruik van de omgeving. Dat mocht volgens de rechtbank worden betrokken bij de schadebeoordeling.
Drempel van 3 procent blijft overeind
Ook over het normaal maatschappelijk risico kreeg de ontwikkelaar geen gelijk. V.O.F. Rozenbuurt vond dat een drempel van 5 procent passend was. Het college hanteerde op advies van SAOZ een drempel van 3 procent.
De rechtbank oordeelt dat het college die 3 procent voldoende heeft gemotiveerd. Daarbij telt mee dat de ontwikkeling slechts gedeeltelijk past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het plangebied ligt bij woonbebouwing, maar grenst ook aan een bedrijventerrein en sportvelden.
Ook past de ontwikkeling volgens de rechtbank niet volledig in het langjarig ruimtelijk beleid. In de Structuurvisie Hoorn 2012 werd voor Zwaag gesproken over een dorpsmilieu en een strategie van consolideren. Voor het gebied zelf werd de naam Tuin van Hoorn gebruikt, met een invulling als proeftuin voor startende bedrijven in de agribusiness. Grootschalige woningbouw werd voor deze locatie niet specifiek voorzien.
Beroepen ongegrond verklaard
De rechtbank verklaart alle vijf beroepen van V.O.F. Rozenbuurt ongegrond. Dat betekent dat de besluiten van het college in stand blijven en dat de toegekende planschadevergoedingen niet worden vernietigd.
Van een proceskostenveroordeling is geen sprake. Partijen kunnen nog hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarvoor geldt een termijn van zes weken na verzending van de uitspraak.
Ontdek meer van Westfriesland Praat
Abonneer je om de nieuwste berichten naar je e-mail te laten verzenden.
