WEST-FRIESLAND, 11 december 2025 – De Nederlandse woningmarkt blijft in het derde kwartaal van 2025 uitzonderlijk krap, ondanks enkele signalen dat de extreem verhitte situatie langzaam begint af te koelen. Dat blijkt uit een uitgebreide analyse van Makelaarsland, gecombineerd met actuele cijfers van onder andere de NVM, het Kadaster en woningplatform Funda. Hoewel de prijzen blijven stijgen en concurrerend bieden de norm blijft, zijn er duidelijke veranderingen zichtbaar in het gedrag van kopers en in de dynamiek van de markt.
Lees ook: Startsein voor nieuwe woonwijk De Gouwe Vaart Enkhuizen
Nog steeds veel overbiedingen, maar markt reageert anders
Makelaarsland rapporteert dat in circa 76 procent van alle biedingen boven of op de vraagprijs werd geboden. Dit percentage is vrijwel gelijk aan voorgaande kwartalen, wat aangeeft dat de druk op de markt nog altijd groot is. Toch is niet alles onveranderd: vooral het aantal bezichtigingen laat een duidelijke daling zien.
In de grote steden kwamen ongeveer 25 procent minder bezichtigingen tot stand dan een jaar eerder. Buiten de Randstad was de terugval minder sterk, maar nog altijd aanzienlijk met rond de 15 procent. Gemiddeld kreeg een woning in de vier grote steden dit kwartaal zo’n acht bezichtigingen per maand, terwijl dat elders gemiddeld zeven was.
Ook de verkoopsnelheid verandert langzaam. Waar woningen eerder gemiddeld binnen zes weken verkocht werden, is dat inmiddels opgelopen tot zeven weken. Een kleine wijziging, maar wel een teken dat de markt iets meer lucht begint te krijgen.
Lees ook: Drechterland zet volgende stap in nieuwe woonwijk Hoogkarspel-Zuid
NVM, Kadaster en Funda bevestigen verschuivende markt
De landelijke cijfers ondersteunen het beeld van een markt die nog steeds sterk is, maar duidelijk in beweging komt richting een nieuw evenwicht.
- De NVM registreerde in het derde kwartaal ongeveer 41.800 verkochte bestaande woningen, een stijging van bijna 20% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
- De gemiddelde verkoopprijs steeg met circa 4,8 procent, waarmee de waardestijging iets gematigder is dan in voorgaande kwartalen.
- Het Kadaster noteerde ruim 62.500 transacties, met een gemiddelde woningprijs van ongeveer 487.000 euro.
- Funda ziet het aanbod op het platform met circa 10 procent groeien, terwijl het aantal contactaanvragen per woning licht is gedaald.
Deze combinatie van méér aanbod en minder contactmomenten wijst op een veranderende marktdynamiek.
Lees ook: Rogier Tonnaer wil nieuwe woonwijk aan rand van Hoorn
Regionale verschillen vervagen
Makelaarsland stelt dat de regionale verschillen langzaam kleiner worden. Waar in de afgelopen jaren vooral de grote steden extreem krap waren, lijkt de rest van het land nu iets in te lopen. In de Randstad blijft de concurrentie hoog, maar de daling van bezichtigingen is er juist sterker dan elders.
In regio’s buiten de grote steden is het beeld grilliger: sommige gebieden blijven zeer krap, terwijl andere regio’s een lichte toename van beschikbare woningen zien. Hierdoor ontstaat meer keuze voor kopers, al blijft de druk op de markt aanzienlijk.
Gevolgen voor kopers en verkopers
Verkopers: nog steeds sterke positie, maar strategie belangrijker
Verkoopmakelaars benadrukken dat een goede presentatie en een scherpe prijsstelling belangrijker worden. Woningen die aantrekkelijk worden gepresenteerd en realistisch zijn geprijsd, worden nog altijd snel verkocht en vaak boven de vraagprijs. Maar bij objecten die minder goed aansluiten op de vraag, neemt de verkoopduur merkbaar toe.
Kopers: alert blijven, maar iets meer ademruimte
Voor kopers blijft de markt uitdagend. Populaire woningen verdwijnen nog steeds binnen enkele weken van de markt, waardoor snel handelen noodzakelijk blijft. Tegelijkertijd ontstaat in sommige regio’s meer onderhandelingsruimte, doordat het aanbod groeit en het aantal bezichtigingen afneemt.
Op weg naar een nieuw evenwicht
Hoewel de woningmarkt voorlopig nog krap blijft, wijzen alle beschikbare datasets op een langzame maar structurele verschuiving richting meer evenwicht. De prijsgroei vlakt af, het aanbod stijgt en het tempo waarin woningen verkopen daalt licht.
Toch blijven de bekende structurele problemen bestaan:
- Beperkte doorstroming
- Tekort aan nieuwbouw
- Hoge betaalbaarheidseisen
- Regionale scheefgroei tussen vraag en aanbod
Volgens marktpartijen is het daarom te vroeg om te spreken van een echte afkoeling, maar de eerste contouren van een stabiliserende markt worden zichtbaar.
Ontdek meer van Westfriesland Praat
Abonneer je om de nieuwste berichten naar je e-mail te laten verzenden.