MEDEMBLIK, 26 maart 2026 – De gemeente Medemblik heeft uitgebreid inzicht gegeven in de complexe relatie tussen woningbouwprogramma’s en grondexploitaties. Tijdens een informatiebijeenkomst werd duidelijk hoe programmatische keuzes de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen direct beïnvloeden.
Werking van de grondexploitatie
Een grondexploitatie is de financiële vertaling van het productieproces van ruwe grond naar bouwrijpe grond. Dit overzicht bevat alle grondopbrengsten en grondkosten die over een bepaalde tijdspanne worden uitgezet. Hierbij wordt rekening gehouden met rente, kostenstijgingen en toekomstige opbrengstenstijgingen voor de gemeente. Het doel is om het gemeentebestuur te ondersteunen bij het nemen van weloverwogen financiële beslissingen. In principe opent de gemeente Medemblik alleen een grondexploitatie bij een verwacht positief saldo.
Financiële sturing en de MPG
De sturing op grondexploitaties vindt plaats via de Meerjarenprognose Grondexploitaties, ook wel de MPG genoemd. Dit document biedt een jaarlijkse herziening van alle lopende en geplande projecten binnen de gemeente. Het resultaat van de MPG heeft een directe relatie met de algemene reserve van het grondbedrijf. Eventuele tekorten in projecten moeten namelijk worden opgevangen door deze specifieke gemeentelijke reserves. Daarom is een realistische inschatting van kosten en opbrengsten essentieel voor de gemeentebegroting.
Invloed van programmatische keuzes
Het type woningen dat wordt gebouwd, bepaalt in hoge mate de grondwaarde van een project. Er bestaat een direct verband tussen de marktwaarde van woningen en de afdracht aan de gemeente. Vrijesectorwoningen genereren doorgaans hogere grondopbrengsten dan sociale huur- of goedkope koopwoningen. Deze opbrengsten zijn vaak noodzakelijk om de publieke voorzieningen en infrastructuur in een wijk te financieren. Zonder voldoende vrije sector is een plan financieel vaak niet haalbaar voor de gemeente.
De uitdaging van goedkope woningen
Medemblik onderzoekt de mogelijkheden om meer goedkope woningen te realiseren voor één- of tweepersoonshuishoudens. Hierbij kan worden gedacht aan kleine appartementen of rug-aan-rug woningen van circa 60 vierkante meter. Kleine studio’s van 40 vierkante meter hebben echter een hoge stichtingsprijs per vierkante meter vloeroppervlak. De grondwaarde van dergelijke kleine eenheden is lager, wat druk zet op het totale exploitatieresultaat. Bovendien moet de gemeente hierbij een passende parkeernorm vaststellen die de haalbaarheid niet verder belemmert.
Bovenwijkse kosten en tijdelijke bouw
Bij gebiedsontwikkeling spelen ook de zogenaamde bovenwijkse kosten een belangrijke rol in de berekeningen. Dit zijn kosten voor voorzieningen die het specifieke project overstijgen, zoals hoofdwegen of groenstructuren. De gemeente Medemblik heeft verduidelijkt hoe deze kosten worden toegerekend aan verschillende vormen van huisvesting. Voor mantelzorgwoningen worden momenteel geen bovenwijkse kosten in rekening gebracht door de gemeente. Voor overige tijdelijke huisvesting, zoals voor arbeidsmigranten, zal in de toekomst wel een bijdrage worden gevraagd.
Marktwaarde en grondwaardebepaling
De grondwaarde wordt residueel bepaald op basis van de verwachte verkoopprijs van de woningen. Wanneer de bouwkosten stijgen bij een gelijkblijvende verkoopprijs, daalt de resterende waarde voor de grond. In Medemblik wordt kritisch gekeken naar de afzetbaarheid van verschillende woningsegmenten in de huidige markt. Scenario’s met uitsluitend goedkope woningen blijken in de praktijk zelden een positieve grondexploitatie op te leveren. Er moet dus altijd worden gezocht naar een balans tussen maatschappelijke wensen en financiële realiteit.
Conclusies voor toekomstig beleid
De gemeenteraad van Medemblik gebruikt deze inzichten om kaders te stellen voor toekomstige woningbouwlocaties. Het is duidelijk dat de wens voor betaalbaarheid directe consequenties heeft voor de gemeentelijke middelen. Keuzes voor meer sociale woningbouw betekenen vaak dat er op andere posten bezuinigd moet worden. Of dat er minder budget overblijft voor de inrichting van de openbare ruimte. De informatiebijeenkomst heeft gezorgd voor een gedeeld begrip van deze complexe ‘knoppen’ waaraan gedraaid kan worden.
Ontdek meer van Westfriesland Praat
Abonneer je om de nieuwste berichten naar je e-mail te laten verzenden.
